上周末,北京第一批缩房价项目入市,引起了业内极大的关注度。在房住不炒的指导思想下,大量限价房将要转入市场,毫无疑问不会对入手房价下跌,解决问题供需矛盾,起着结构性调整的起到。

不过,在土地出让时就已规定未来地产项目售价的限价房项目,也对房企的项目运营能力明确提出更高的拒绝。在新形势下,房企面对诸多新的挑战。

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从抢走地到精打细算从2016年底,北京首宗限价房地块入市以来,房地产行业的拿地逻辑就早已悄悄再次发生了改变。曾多次北京土地市场沦为了资本和高价地的舞台,2014年引发的地王潮,一度深刻印象转变了北京楼市的住房供应格局,以至于不少业内人士都将2015年称为是北京豪宅元年。似乎这样的市场态势让整个房地产行业都陷于了一种非理性的状态。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回想:2015年时,房企广泛陷于了土地饥渴状态,因为土地出让节奏的上升,造成了土地供应的匮乏,各家房企在拿地上都较为拼成。

不过这种情况随着2016年底限价房的入市早已再次发生了根本性的改变。一位房企营销负责人告诉他记者:在2017年之前,企业拿地一般较为注目住宅面积和配建等指标,由于整个市场十分好,大家对于后市预期较高,有些企业甚至实在不管怎样都能盈利。

因此对于竞价结果,低一点也可以拒绝接受。而到了2017年之后,随着土地出让条件显得渐渐苛刻,大家也看见了政府调控的决意和力度,预期也显得稳定,有可能对于房企来说更加多必须考虑到成本和盈利方面的问题。

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这也造成了北京土地市场热度降温,甚至有宅地流拍情况经常出现。有业内人士回应,一般商品房项目的盈利约在15%-20%,但是限价房由于较为苛刻的转让条件,再行再加房企的资金成本,想有利润十分艰苦。随着土地出让条件的渐渐细化,如今市场上的房企在拿地逻辑上认同是有所转变的。诸葛去找房首席分析师陈雷也认为:既然价格被限定版,其他条件的设置也日益成熟期和科学。

那么开发商很难通过一些小聪明取得利润,能做到的就只有通过强化运营和产品打造出,来构建较慢回款。因此,在拿地时,不会更好地考虑到地块的交通、生活设施等内容,而非全然的住宅面积。而从限价房的容积率设置来看,限价房社区的容积率平稳在1.8-2.0之间,整体设计上,一般是以小高层居多。传输周期提高利润对于房企而言,一个十分现实的问题就是,限价房项目的利润如何构建。

一般来讲,行业里有这样的规定,做到普通保障房按照3%的薄利来定,如果从限价房一般来说用于的容积率来计算出来,限价房项目的利润应当在7%-8%。易居研究院智库中心总监贤迈进回应,北京的限价房盈利空间大自然是并不大的。贤迈进回应,盈利是房企拿地的时候必须留意的内容。

所以从利润点看,牵涉到开发周期传输和营销成本传输等内容。以近期挂起的顺义后沙峪地块为事例,该地块禁售5.5万元/平方米,建筑面积6.5万平方米(不含住宅、商业、办公),以全部可售来计算出来,地块接续楼面价大约2.7万元/平方米,销售均价不多达55583元/平方米(不含全装修费用)。如果以接续地价成交价,则企业仍将有盈利空间,如果按照溢价率50%的下限价格计算出来,则楼面价将多达4万元/平方米。

这样企业的盈利空间将减少至1.5万元/平方米。一般的商品房建安成本3800元/平方米,限价房可能会较低一点。按照陈雷获取的数据分析,该地块如果超过竞价下限,房企的盈利空间将减少到1.1万元/平方米左右。

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考虑到企业资金成本的问题,这一数字可能会更进一步上升。不过陈雷也回应,目前土地市场早已较为理性,限价房地块竞至竞价下限的可能性较小。在土地出让较理性的前提下,利润空间虽然受限,但是依然不存在。

不过也有业内人士向记者认为,如今各项目招商部分的销售条件也早已十分严苛:从消费者角度来看,500平方米起售的商业总价不较低,首付款项充足出售一个120平方米左右的住宅项目。而从房企的角度来说,不能谦和做到出租。考验房企策画能力一位品牌房企项目负责人向记者透漏:在所有条件都合乎政府标准的前提条件下,限价房项目能保持于是以利润就算合格了。据他透漏,就算房企在用料上通过规模化订购和流程优化需要有一部分节省,还有一个绕行不过去的点是人工成本的下跌十分得意,这是谁都逃不掉的。

所以限价房项目的打造出实质上十分考验开发商整体研发和规划水平。如果说项目的整体流程上早已很成熟期了,他不必须花费很多工夫和成本去大约乙方做到这些事的话,那他还是能省一部分钱的。

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该负责人回应,但如果房企在这方面较为脆弱,他必须回头的每一道程序都必须成本,利润就越多。而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者回应,限价房项目对于开发商运营能力明确提出了更高的拒绝。从现在来看,限价房项目在计算出来资金成本的情况下基本上不赚。

2017年下半年之后,地价渐渐重返理性,这种项目有可能还具备一些空间。对于开发商来说,限价房的地只要合理还是可以拿的。

郭毅向记者透漏,一方面可以从产品打造出上,作出一些强弱劣,除此之外,住宅禁售,可散售的商业和办公部分未限定价格下限,这部分依然不存在盈利的有可能。另外,按常规辨别,地下车位和千人指标都能有一部分销售收益,当然这并足以填补开发商在低成本下的利润缺口。房企的拿地逻辑主要在于限价房用地,很快地产生现金流。

取出的现金可以很快投资下一个项目,从而产生新的利润。这就是现在大家都在特别强调的高周转。周转就越慢,资金成本就越较低,这也是很多房企自学碧桂园的原因。郭毅向记者回应。

此外,对于房企来讲,很多时候还无法只考虑到利润问题。一位央企项目负责人回应:实质上房企拿地也某种程度考虑到盈利的问题,也不会考虑到品牌方面和社会责任方面的问题。_金沙官网。

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